如何提高養老機構本身的入住率？
養老院入住率低的原因可以歸結為：養老項目定位不明確、營銷不合法、銷售執行不力、老人住不住。這些表面原因背後的實質是養老院沒有打造自己的核心競爭力，沒有建立自己的比較優勢，沒有提供不可或缺的服務，沒有真正找到有依賴感的客戶！根據這些分析，關於如何提高入住率，養老項目的五維客戶群定位方法：
香港九龍服務式住宅為長者提供全人化的生活照顧服務，包括醫療支援、長者照顧、復康治療、多元興趣及潛能發展、情緒支援、管家服務、營養保健以及個人安全等。根據年齡，老年人可以細分為三個群體，即：年輕人(55-70歲)、中年人(71-80歲)和老年人(80歲以上)。在上海、北京、長沙、鄭州等一二三線城市運營項目的過程中，我們也會在當地做大量的市場調研。通過對這些調查數據的研究和分析，發現年輕人和老年人的需求與中老年人不同。中老年人的需求與老年人不同。青少年和老年人在文化、娛樂、休閑和精神慰藉方面的需求非常高，中老年人在護理和醫療方面的需求遠遠高於年輕人和老年人，而老年人的醫療需求排在第一位，護理需求排在第二位。因此，從年齡上看，不同年齡段的老年人需求完全不同，這就需要不同的群體和養老社區的功能定位。
了解長者希望居家安老，特別將長者屋苑及服務式住宅合二為一，為長者住客提供安心的居住環境。當中護老院舍更會為每位入住長者進行全方位評估，並有專業護理人員貼身照顧及護理，確保長者維持身心健康。不同地區在養老理念、養老消費方式、養老消費能力等方面存在較大差異，在客群定位過程中需要考慮區域因素。機關事業單位離退休領導幹部、離退休高級知識分子和民營企業家父母職業不同，對養老服務需求和養老機構的配套功能自然有不同的要求和想法。因此，從職業角度來看，不同的職業群體有著不同的養老需求。
多子女家庭和獨生子女家庭享受養老服務。家庭結構往往與老年人養老的迫切需要有關。4-2-1家庭的養老壓力往往大於多子女家庭。但是，多子女家庭的養老壓力，因為每個孩子可能有不同的養老理念，或者每個家庭的收入水平不同，都會對老年人的養老方式產生影響。
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